O crédito imobiliário entrou de vez na estratégia de negócios dos grandes bancos privados, acompanhando o aquecimento da construção habitacional. Os financiamentos habitacionais passaram de R$ 138,7 bilhões em dezembro de 2010 para R$ 167,4 bilhões em junho último. Segundo dados do Banco Central, nos últimos 12 meses encerrados em junho os empréstimos imobiliários cresceram 50% sobre igual intervalo do ano anterior.
Apenas com recursos da poupança, principal fonte de financiamentos imobiliários, os desembolsos foram da ordem de R$ 37 bilhões no primeiro semestre deste ano, o que representa aumento de 55% na comparação com o primeiro semestre de 2010. Esse forte crescimento, no entanto, deve fazer com que os recursos da poupança não sejam mais suficientes para dar conta da demanda por crédito imobiliário, o que abriria espaço para outros instrumentos de funding e maior atuação dos bancos privados neste segmento. Para José Roberto Machado, diretor-executivo de crédito imobiliário do banco Santander, alternativas viáveis à poupança já existem, assim como o interesse dos bancos privados em continuar atuando forte no crédito imobiliário. Confira.
A poupança cresce menos do que a necessidade por crédito imobiliário?
A poupança é hoje o principal motor do crescimento do crédito imobiliário. Mas a velocidade de aumento da demanda por crédito é bem maior do que a velocidade de crescimento do crédito vindo da poupança. Existe a preocupação de que em algum momento nos próximos anos este recurso [da poupança] vá ficando cada vez mais escasso e acabe se esgotando. Com isso o mercado tem que trabalhar em alternativas, há várias sendo discutidas. Estas alternativas passam pelo apoio da sociedade, dos bancos e do Banco Central, e até de legisladores para aprovarem condições ou novas leis para que instrumentos utilizados como funding possam entrar em vigor. Este é o caso dos chamados covered bonds, modalidade bastante comum na Europa, mas que hoje não existe em uma regulamentação específica no mercado brasileiro, e vai precisar ser desenvolvida rapidamente.
O grande crescimento do crédito imobiliário no Brasil mudou a percepção dos bancos sobre este segmento?
A vontade de todos os bancos é continuar acelerando forte a originação do crédito imobiliário. De uma maneira bastante saudável, percebeu-se a importância do produto em termos de qualidade do crédito, relacionamento com o cliente, vinculação de cliente e relacionamento duradouro, principalmente porque é um produto que acaba aproximando o cliente do banco, e esta é uma grande vantagem que o crédito imobiliário tem em relação a outros produtos. E ajuda o cliente do banco a realizar seu investimento, normalmente o mais importante, de maior valor, que é a casa própria.
Então este segmento é uma maneira muito interessante de crescer sua carteira de crédito, de forma saudável, e se aproximar da base de clientes. Acho que este é um fato razoavelmente novo, porém ganhando muita força, e com difícil retorno às bases anteriores. Provavelmente o que vai acontecer é que todos [os bancos] passarão a trabalhar de maneira que o crédito imobiliário continue crescendo, e ajudando para que o funding seja acrescido de alternativas que estão sendo discutidas pelo mercado.
E quais são estas alternativas de novos instrumentos para financiamento?
As alternativas são várias, e todas elas serão importantes, não vai ser uma coisa única. Todas são boas alternativas, e terão que ser utilizadas de forma combinada e conjunta.
Por ordem de facilidade, eu começaria por [depósitos] compulsórios. Existe um volume importante depositado pelo sistema bancário no Banco Central, que pode ser liberado de uma maneira direcionada para o setor, de modo que se tenha um alívio imediato para a questão do funding. Como hoje há quase 30% de compulsórios na composição da carteira de poupança, reduzindo-se o compulsório em uma situação emergencial adicionaria automaticamente um volume importante ao mercado. Isso daria um fôlego em uma situação emergencial, e é de implementação um pouco mais simples, porque só teria que mudar o valor de recolhimento.
O segundo produto já está vigente: os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), sejam eles comerciais ou residenciais. É um produto que começa a ficar mais conhecido pelas pessoas, os investidores institucionais já trabalham com eles, os próprios fundos imobiliários também, então este é um mercado que tem um potencial de crescimento muito grande.
A complexidade neste caso não é do mercado, mas sim da situação macroeconômica: hoje qualquer certificado de recebíveis compete com a taxa de juros brasileira e com os títulos do governo, que pagam taxas interessantes [de retorno], principalmente agora que a taxa de juros está em trajetória de alta. Isso acaba criando uma competição para o CRI, que deveria carregar um risco maior do que o título do governo, porque tem carteiras de crédito ou recebíveis de crédito, mas como o título do governo paga taxas muito interessantes, como é o caso do governo brasileiro hoje, esta competição fica um pouco mais acirrada, com um título que teoricamente tem risco muito menor, mas tem remuneração parecida ou maior [do que a dos CRIs]. Por isso é importante que as condições macroeconômicas voltem a permitir que a taxa de juros caia, para que os CRIs comerciais ou residenciais fiquem mais atrativos para o investidor, pessoa física ou institucional. Se conseguirmos chegar a um patamar de taxa de juros um pouco mais baixa, pode ser que este mercado cresça mais vigorosamente.
E quais as outras alternativas?
Há também as LCIs (Letras de Crédito imobiliário). São instrumentos que os bancos usam para fazer a captação de recursos para rede de agências ou private banking. São interessantes, porque têm uma isenção fiscal, como a poupança, então acabam tendo uma rentabilidade um pouco superior à de um CDB (Certificado de Depósito Bancário) ou de outro título bancário, e têm uma demanda bastante interessante, e é uma modalidade que deve continuar crescendo.
Temos ainda os fundos imobiliários, que também são uma realidade. Há uma série de operações surgindo, e brevemente poderemos começar a ver operações com fundos imobiliários e recebíveis residenciais, não só comerciais, como uma alternativa que já existe e vai continuar avançando.
Finalmente há os covered bonds, que são títulos emitidos por bancos com a garantia de suas carteiras de recebíveis, que não sai do balanço, normalmente são recebíveis de imobiliários, e têm por objetivo buscar funding para o setor imobiliário. Esta é uma modalidade que já existe no mercado europeu há muitos anos, e o Santander tem boa parte, mais de 50%, de seu negócio imobiliário no mercado europeu financiado pelos covered bonds. Eu acho que esta vai ser uma alternativa bastante interessante para o mercado brasileiro, porém complexa, porque depende de regulamentação, leis, e uma série de coisas que ainda não estão aprovadas nem regulamentadas. Talvez este seja o instrumento mais complexo e menos fácil de colocar de pé nos próximos anos.
E para o crédito para financiamento das empresas do setor imobiliário, quais são as alternativas?
O financiamento para a produção, chamado de funding empresário, é uma maneira de se acertar o financiamento para pessoas físicas. Nós financiamos a produção dos empreendimentos, e temos como objetivo principal a conversão das pessoas que compraram aquelas suas unidades, e que estavam pagando suas obrigações com as construtoras. Na hora da entrega das chaves, converter estas pessoas, o chamado repasse, fazendo seu financiamento imobiliário e alongando o período de dívida que esta pessoa tem ao quitar as parcelas das chaves com as construtoras.
O financiamento da produção no plano empresário é um meio, um caminho para se atingir a pessoa física, para além dos canais naturais, que são a rede de agências e os canais de originação de crédito imobiliário. Acho que vai ser sempre uma questão de buscar o equilíbrio entre como continuar financiando a produção para adequar este repasse para as pessoas físicas. E quanto mais pessoas físicas financiarem, seja nas agências, seja via repasse, dado que os recursos são escassos, menos recursos serão disponibilizados para o setor de construção ou de financiamento da produção. E é por isso que já estamos vendo uma série de empresas trabalhando também para buscar as alternativas de funding, fazendo securitização de recebíveis, justamente para poder combinar o financiamento bancário com outras alternativas que já estão dentro dos seus próprios balanços.
O que muda na estratégia dos bancos privados nesta conjuntura do crédito imobiliário crescendo anualmente a taxas expressivas?
O crédito imobiliário é um produto com valor inestimável para o setor financeiro e para os bancos, porque tem uma capacidade interessante de gerar um crescimento de carteira bastante expressivo, porque são tíquetes mais altos, é normalmente o maior valor que uma família vai despender de seu total de recursos. Então tem um volume importante comparado com outras modalidades de crédito. Outra característica é que ele tem uma qualidade muito boa de crédito, ou seja, o fato de as pessoas comprarem seus imóveis e pagarem suas obrigações em dia, sabendo que a legislação funciona e se elas não estiverem em dia poderão até perder o imóvel, no caso de uma inadimplência muito grande, isso gera uma qualidade de carteira muito saudável para todo o setor. É uma maneira de crescer carteira com muita qualidade.
E com relação à rentabilidade?
O produto às vezes passa a ilusão de ter uma rentabilidade um pouco menor, porque estamos acostumados com spread bancário de outros produtos de crédito no varejo. Aí quando se compara com crédito imobiliário baseado num fundo de poupança, fala-se que o spread é muito baixo. Mas este produto gera dois benefícios, o primeiro é que você já está contratando aquela carteira com aquele cliente por um prazo muito mais longo, então o custo de renovação ou de reoriginação de negócios é muito mais baixo. Se um gerente faz um crédito pessoal de um ano, ele deveria ter que renovar esta operação dez vezes para poder competir com uma só operação de crédito imobiliário, sendo que provavelmente o valor de um crédito imobiliário é dez vezes maior que o valor de um crédito pessoal pelo tíquete médio dos dois. Então estamos falando que o esforço seria quase 100 vezes maior, pelo tamanho do tíquete e pela quantidade de vezes que ele vai ter que trabalhar ou retrabalhar aquela operação.
No caso do crédito imobiliário, a operação vai fazer com que a carteira desse gerente cresça, com uma qualidade muito boa, porque a inadimplência é baixíssima. Aí ele tem total possibilidade de, ao ter ajudado o cliente a comprar o imóvel próprio, e conquistado esse cliente, poder trabalhar outros produtos de relacionamentos e serviços que o banco venha a oferecer, como financiamento de veículo, cartão de crédito, abrir uma conta de investimento, receber indicações de abertura de novas contas correntes. A possibilidade de geração de novos negócios a partir do crédito imobiliário é muito grande.
Comparativamente ele já tem, na largada, uma rentabilidade muito boa, porque é de longo prazo e boa qualidade. Além disso, ele tem uma capacidade de consolidar a vida financeira e o relacionamento do cliente dentro do banco, e aí se tem um valor inestimável para extrair de toda base de clientes e de futuros clientes. Quanto mais vinculado, mais produtos e serviços, mais perto de ser o primeiro banco deste cliente, mesmo que ele só faça, em média, alguma coisa entre dois ou três financiamentos na vida, vai ser o banco dele se conseguirmos trabalhar bem esta vinculação. Com o crédito imobiliário gera-se uma possibilidade de alavancagem de negócios e relacionamento com o cliente muito importante, isso já faz parte do banco, e acho que na concorrência é feito da mesma maneira.
Via: http://revista.construcaomercado.com.br
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