Dados do Banco Central mostram que o avanço do financiamento imobiliário
vem impulsionando o crescimento das operações de crédito no Brasil.
Para se ter uma ideia, em 12 meses terminados em junho, o financiamento
de imóveis acumulou alta de 50%. Tanto crescimento só comprova o fato de
que, para muitos brasileiros, o sonho da casa própria tem de passar
pelo crédito.
No entanto, como geralmente se trata de uma dívida de longo prazo, que
compromete o orçamento do comprador e o de sua família por 20 ou até 30
anos, o financiamentoimobiliário deve ser contratado com muito cuidado.
Para ajudar o futuro comprador que opta por financiar o imóvel, o
presidente da Amspa (Associação dos Mutuário de São Paulo e
Adjacências), Marco Aurélio Luz, dá as orientações abaixo:
1. Antes de tudo, a pessoa deve fazer uma compra consciente do imóvel,
verificando fatores como a infraestrutura do local onde pretende morar –
como transportes, presença de supermercados e outros estabelecimentos
comerciais e escolas – e se a região está se valorizando ou não.
2. O segundo passo, observa o especialista, é fazer um levantamento
completo da construtora e da incorporadora, verificar se o
empreendimento está devidamente registrado no cartório de imóveis, se o
memorial descritivo também está registrado no cartório e se não há
processos ou problemas que venham a desabonar não só o CNPJ dessa
construtora, como seus representantes. Também é preciso pedir uma minuta
do contrato e, de preferência, levá-la para análise de um advogado
especialista do ramo imobiliário.
3. Ainda em relação ao contrato, quando se trata de imóvel na planta, é
importante que conste uma multa contratual, no caso de a construtora
atrasar a obra, de valor equivalente ao que o mutuário pagaria, caso
fique inadimplente com alguma prestação do financiamento. Esta multa
geralmente é de 1% a 2% do valor da prestação. “Tem de ser uma multa
equilibrada para ambas as partes”, diz o presidente da Amspa, lembrando
ainda que a data de entrega do imóvel pronto deve estar bem clara no
contrato.
4. Na hora de optar por um plano para liquidar a dívida do
financiamento, o comprador deve dar preferência ao sistema SAC (sistema
de amortização crescente), que, segundo Marco Aurélio Luz, gera menor
saldo de amortização do que a tabela Price.
Vale lembrar que, no SAC, as parcelas variam de valor, sendo mais caras
no início e mais baratas no final do financiamento. Apesar de as
parcelas mensais serem diferentes, a quitação do valor principal do
empréstimo é sempre a mesma, variando apenas a quantidade de juros que
se paga. Na tabela Price, por sua vez, o comprador paga sempre o mesmo
valor das prestações, do início ao fim do financiamento. Só que o saldo
devedor é amortizado de maneira mais lenta, porque a prestação é
composta mais por juros do que por amortização.
5. No caso de imóvel na planta, o presidente da Amspa aconselha o
comprador a verificar que esteja bem claro no contrato o índice de
correção das parcelas. Durante as obras, explica ele, as prestações
devem ser corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) e
não podem ser cobrados juros. Depois das entrega das chaves, pode-se
cobrar juros de 12% ao ano mais correção.
6. Cuidado para a dívida não comprometer demais o orçamento. Neste
ponto, Luz recomenda que, primeiro, a pessoa coloque em uma planilha
todas as suas despesas principais e só do que sobrar tire 30% para
destinar ao pagamento da dívida do financiamento. “Para ficar mais
tranquilo ainda, seria muito interessante se o comprador conseguisse
pagar a prestação e fazer uma reserva para investir e lá na frente
conseguir quitar o imóvel antecipadamente e ter um desconto ou amortizar
o saldo devedor para pagar menos juros, porque o prazo de pagamento
diminuindo ele paga menos juros”, diz ele.
7. No caso de um imóvel já pronto, o presidente da Amspa diz que, se
possível, o comprador ofereça pelo menos 40% de entrada. “No caso do
imóvel comprado na planta, aconselho o pagamento parcelado durante o
período de obras e não mais do que 30%, porque, se ocorrer algum
problema lá na frente, o comprador pode perder tudo o que pagou. Se a
construtora for à falência ou se houver algum problema na obra, o
comprador pode até receber o dinheiro de volta, mas pode ser um processo
muito demorado”, explica.
8. O comprador deve reservar dinheiro para os custos extras, que vão
além das prestações do financiamento, como as despesas com cartório, por
exemplo, que giram de 2% a 3% do valor do imóvel, que são as despesas
com escritura e também com registro.
9. Caso opte pelo financiamento bancário, é importante que o comprador
faça uma pesquisa das taxas de juros. “O comprador não deve deixar se
seduzir por aquele banco que está financiando a obra junto com a
construtora. A pessoa não é obrigada a aceitar este banco, se não, é
venda casada, que vai contra o Código de Defesa do Consumidor”, explica
Luz, que recomenda que se converse primeiramente com o gerente do banco
no qual o comprador é correntista ou já tem alguma aplicação, já que,
dependendo do relacionamento com a instituição, ele pode conseguir
condições melhores. “Mas essa conversa tem de ser feita com certa
antecedência. Não adianta chegar no gerente e falar “estou precisando de
um financiamento para ontem”, porque ele pode jogar a taxa de juros lá
em cima”, afirma ele.
Outro ponto importante a se observar, explica Luz, é que o banco
financiador pode até oferecer uma taxa de juros mais baixa, mas cobra
uma taxa de administração mais alta, para compensar.
10. Por fim, o presidente da Amspa lembra que o comprador pode (e deve)
acompanhar a evolução do financiamento por meio de boletos mensais, que,
por sua vez, devem conter: prestação de amortização, seguros
obrigatórios, taxa de administração, saldo devedor, número da prestação
que está sendo paga e prazo do financiamento.
Fonte: Infomoney
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